Die Alternative Mietpreisbremse ODER der Höchst-Miet-Deckel


Der Höchst-Miet-Deckel (HMD) motiviert sowohl private wie gewerbliche Investoren in neue Mietobjekte zu investieren, da sie aktuell eine hohe Rendite bringen. Gleichzeitig wird eine Verkaufsobergrenze festgelegt, damit Wohnraum nicht mehr ein Spekulationsobjekt ist. Dabei fällt kein bürokratischer Aufwand an.
Drei Größen sind in diesem Modell ausschlaggebend:
    - Investitionssumme inkl. Nebenkosten
    - Ein fester Zinssatz von 5% (per Gesetz festgelegt)
    - Allgemeine Inflationsrate

Der Höchstmietdeckel pro Jahr liegt bei 5% der Anschaffungskosten (ohne Finanzierungskosten), also Grundstückspreis, Baukosten, Vertriebskosten, Notargebühr, Grundbuchgebühr. Die Grundverkaufsteuer (früher Grunderwerbsteuer) zählt nicht dazu. Auch die Maklergebühr zählt nicht dazu, da sie vom Verkäufer getragen wird. In den ersten Jahren dürfte der Vermieter den Betrag für den HMD als Jahresmiete noch nicht erzielen. Er hat für die nächsten Jahre viel Spielraum die Miete zu erhöhen.

Niemand weiß besser über die angefallenen Anschaffungskosten Bescheid als das Finanzamt. Da ihm auch die eingenommenen Mieten bekannt sind, wird der HMD vom Finanzamt effizient und kostenminimiert und ohne Mehraufwand verwaltet.

Der Höchstmietdeckel kommt erst dann zum Tragen, wenn das allgemeine Mietniveau höher ist. Dann bleibt der Mietertrag für den Vermieter konstant auf HMD-Niveau. Verlangt der Vermieter mehr Miete als der HMD, wird der darüber hinaus gehende Betrag in voller Höhe (ohne Anrechnung auf eine andere Steuerart) an das Finanzamt abgeführt. Das Finanzamt muss die dadurch entstehenden Mehreinnahmen den Gemeinden als zweckgebundenen Mietzuschuss zur Verfügung stellen. Aber warum sollte der Vermieter mehr als den HMD verlangen? Der Deckel wirkt.

Marktwirtschaft, also das Prinzip von Angebot und Preisen, funktioniert prächtig, wenn das Angebot bei hohen Preisen gesteigert werden kann. Da aber Grund und Boden nicht vermehrt werden kann, kann beim Verkauf von Grund und Wohnungen die Marktwirtschaft nur bedingt zum Tragen kommen. Die Gemeinden haben ein Vorkaufsrecht zu einem Betrag, der der Investitionssumme des Verkäufers entspricht plus der jährlichen allgemeinen Teuerungsrate. Nimmt die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht wahr, kann der Eigentümer auf dem freien Markt verkaufen.

Für den Investor sieht die Investition trotz HMD und Vorkaufsrecht sehr positiv aus. Er erhält eine Verzinsung seines eingesetzten Kapitals von 5% zuzüglich der jährlichen Abschreibungen auf das Gebäude. Der Werterhalt seiner Investition ist gesichert.

Durch die Umwandlung der Grunderwerbsteuer in eine Grundverkaufsteuer wird der Verkauf für den Eigentümer teuer, und er wird den Verkauf vermeiden, so lange es geht. Bei den Maklerkosten, die der Verkäufer trägt, schlägt die Marktwirtschaft voll durch. D er Verkäufer kann mehrere Makler fragen, was deren Leistung kostet. Das preiswerteste Angebot wird zum Zug kommen.

Rahmenbedingungen:
Der Makler wird vom Verkäufer bzw. Auftraggeber bezahlt.
Die Grunderwerbsteuer wird umbenannt in eine Grundverkaufssteuer, da sie künftig auch vom Verkäufer/Auftraggeber bezahlt wird.